분양 예정인 알짜 재건축 아파트에서 가점이 낮은 무주택자가 설 곳이 점점 없어질 것이란 전망이 나오고 있다. 일반분양 물량 중 전용면적 85㎡ 초과인 주택의 일부는 추첨제로 청약을 진행하는데, 이런 중·대형 평형이 일반분양으로 공급될 가능성이 점점 낮아지고 있기 때문이다.
삼성물산이 제안한 신반포15차 아파트 재건축 단지 ‘래미안 원 펜타스’의 투시도.
4일 부동산 업계에 따르면 올해 분양 예정인 서울 서초구 신반포15차(래미안 원펜타스)의 일반 분양 가구 수가 수정될 전망이다. 원래 전용면적 85㎡ 초과 주택 중 약 19가구 정도가 추첨 방식의 일반분양으로 나올 예정이었지만, 신반포15차 조합원이 평형 재배치를 요구하면서 계획이 바뀌었기 때문이다.
평형 재배치는 대지지분을 많이 가진 조합원들이 주로 요청했다. 대지지분이 큰 물건을 가진 조합원은 과거 전용면적 85㎡ 이상인 중·대형 아파트 1채와 전용면적 59㎡ 이하인 소형 아파트 두 채를 받겠다고 한 경우가 많았다. 하지만 세금과 대출 문제로 대형 아파트 1채를 받겠다는 사람이 많아졌다. 이렇게 되면 중대형 평형 일반분양 가구 수는 줄어들 수 밖에 없다.
이런 일은 서울의 대단지 재건축 정비사업지 대부분에서 일어나고 있다. 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축의 경우, 최근 공급·면적별 가구 수를 정하는 주택 배정 수요 재조사를 실시한 결과 기존 1+1 분양을 신청했던 조합원의 절반이 철회 의사를 밝혔다. 앞선 수요 조사에서는 조합원 55%가 1+1 분양을 원했지만 이번 조사 결과 28%로 비율이 축소된 것으로 알려졌다.
서울 서초구 신반포21차 재건축조합의 상황도 마찬가지다. 1+1을 신청했던 조합원이 60%에서 20%로 급감하면서 설계변경을 진행할 수 밖에 없었다. 신반포21차 조합의 사업시행 변경안에 따르면 지난 2020년엔 총 275가구 중 34가구를 세대구분형으로 추진할 계획이었지만, 최근 전체 가구 수를 251가구로 줄이는 대신 세대분리 주택을 41가구로 확대하기로 했다. 잠실 미성·크로바 재건축 조합이나 잠실 진주아파트 재건축 조합 등의 사정도 비슷하다.
상황이 이렇게 바뀐 것은 지난해 6월 입주를 시작한 서울 서초구의 ‘디에이치라클라스(옛 삼호가든맨션 3차)’에서 1+1 분양을 선택한 이들의 세금 부담이 수억원까지 치솟은 현상이 일어났기 때문이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에 따르면 이 아파트 조합원 중 1+1 분양으로 전용면적 104㎡ 한 채와 59㎡ 한 채를 분양 받은 사람은 지난해 종합부동산세로 1억원 가까이 냈을 것으로 추정됐다.
부동산업계 한 관계자는 “디에이치라클라스에서 1+1을 선택한 조합원들의 경우, 실거주를 위해 중형 평수를, 임대소득을 위해 작은 평수를 선택한 경우가 많은데, 작은 평수의 경우 3년간 매각과 증여 모두 불가능하기 때문에 실거주용 주택을 매각하지 않고선 억대 세금을 3년간 감당하는 수 밖에 없다”고 했다.
올해 공시가격이 더 오르는 만큼 종부세 부담은 더 커질 것으로 전망된다. 공시가격이 급등하면서 1주택자의 종부세 부담을 줄여주기 위한 논의가 진행되고 있지만, 2주택자인 경우 해당 사항이 없기 때문이다. 신반포 15차 한 조합원은 “보유하고 있다는 이유 만으로 3년간 수억원의 세금을 내야 한다면 차라리 요즘 추세라는 ‘똘똘한 한 채’를 선택하는 편이 낫지 않겠느냐”면서 “이렇게 되면 중대형 평형 일반분양 물량은 줄어든다고 봐야 한다”고 했다.
부동산 전문가들은 다주택자를 악(惡)으로 보는 사회적 분위기가 1+1 분양제 도입 취지를 잃게 만들었다고 했다. 1+1분양은 2013년 주택시장 침체가 심화되면서 대형아파트 가격이 폭락하자 박근혜 정부가 도입했다. 주택 공급을 늘리고 임대 가능한 물량이 늘어나 임대차 시장 안정화에 도움을 줄 수 있다. 다만 투기 방지를 위해 주택 중 한 채는 반드시 전용면적 60㎡이하 소형으로, 3년간 명의 이전을 불가하도록 했다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “‘로또’로 불리는 서울 시내 아파트 청약은 저가점자는 발도 들일 수 없는 구조인데 실낱 같은 희망도 없어진다는 뜻”이라면서 “주택 공급 수가 오히려 줄어드는 현상에 대해선 고민해 볼 필요가 있다”고 했다.
삼성물산이 제안한 신반포15차 아파트 재건축 단지 ‘래미안 원 펜타스’의 투시도.4일 부동산 업계에 따르면 올해 분양 예정인 서울 서초구 신반포15차(래미안 원펜타스)의 일반 분양 가구 수가 수정될 전망이다. 원래 전용면적 85㎡ 초과 주택 중 약 19가구 정도가 추첨 방식의 일반분양으로 나올 예정이었지만, 신반포15차 조합원이 평형 재배치를 요구하면서 계획이 바뀌었기 때문이다.
평형 재배치는 대지지분을 많이 가진 조합원들이 주로 요청했다. 대지지분이 큰 물건을 가진 조합원은 과거 전용면적 85㎡ 이상인 중·대형 아파트 1채와 전용면적 59㎡ 이하인 소형 아파트 두 채를 받겠다고 한 경우가 많았다. 하지만 세금과 대출 문제로 대형 아파트 1채를 받겠다는 사람이 많아졌다. 이렇게 되면 중대형 평형 일반분양 가구 수는 줄어들 수 밖에 없다.
이런 일은 서울의 대단지 재건축 정비사업지 대부분에서 일어나고 있다. 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축의 경우, 최근 공급·면적별 가구 수를 정하는 주택 배정 수요 재조사를 실시한 결과 기존 1+1 분양을 신청했던 조합원의 절반이 철회 의사를 밝혔다. 앞선 수요 조사에서는 조합원 55%가 1+1 분양을 원했지만 이번 조사 결과 28%로 비율이 축소된 것으로 알려졌다.
서울 서초구 신반포21차 재건축조합의 상황도 마찬가지다. 1+1을 신청했던 조합원이 60%에서 20%로 급감하면서 설계변경을 진행할 수 밖에 없었다. 신반포21차 조합의 사업시행 변경안에 따르면 지난 2020년엔 총 275가구 중 34가구를 세대구분형으로 추진할 계획이었지만, 최근 전체 가구 수를 251가구로 줄이는 대신 세대분리 주택을 41가구로 확대하기로 했다. 잠실 미성·크로바 재건축 조합이나 잠실 진주아파트 재건축 조합 등의 사정도 비슷하다.
상황이 이렇게 바뀐 것은 지난해 6월 입주를 시작한 서울 서초구의 ‘디에이치라클라스(옛 삼호가든맨션 3차)’에서 1+1 분양을 선택한 이들의 세금 부담이 수억원까지 치솟은 현상이 일어났기 때문이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에 따르면 이 아파트 조합원 중 1+1 분양으로 전용면적 104㎡ 한 채와 59㎡ 한 채를 분양 받은 사람은 지난해 종합부동산세로 1억원 가까이 냈을 것으로 추정됐다.
부동산업계 한 관계자는 “디에이치라클라스에서 1+1을 선택한 조합원들의 경우, 실거주를 위해 중형 평수를, 임대소득을 위해 작은 평수를 선택한 경우가 많은데, 작은 평수의 경우 3년간 매각과 증여 모두 불가능하기 때문에 실거주용 주택을 매각하지 않고선 억대 세금을 3년간 감당하는 수 밖에 없다”고 했다.
올해 공시가격이 더 오르는 만큼 종부세 부담은 더 커질 것으로 전망된다. 공시가격이 급등하면서 1주택자의 종부세 부담을 줄여주기 위한 논의가 진행되고 있지만, 2주택자인 경우 해당 사항이 없기 때문이다. 신반포 15차 한 조합원은 “보유하고 있다는 이유 만으로 3년간 수억원의 세금을 내야 한다면 차라리 요즘 추세라는 ‘똘똘한 한 채’를 선택하는 편이 낫지 않겠느냐”면서 “이렇게 되면 중대형 평형 일반분양 물량은 줄어든다고 봐야 한다”고 했다.
부동산 전문가들은 다주택자를 악(惡)으로 보는 사회적 분위기가 1+1 분양제 도입 취지를 잃게 만들었다고 했다. 1+1분양은 2013년 주택시장 침체가 심화되면서 대형아파트 가격이 폭락하자 박근혜 정부가 도입했다. 주택 공급을 늘리고 임대 가능한 물량이 늘어나 임대차 시장 안정화에 도움을 줄 수 있다. 다만 투기 방지를 위해 주택 중 한 채는 반드시 전용면적 60㎡이하 소형으로, 3년간 명의 이전을 불가하도록 했다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “‘로또’로 불리는 서울 시내 아파트 청약은 저가점자는 발도 들일 수 없는 구조인데 실낱 같은 희망도 없어진다는 뜻”이라면서 “주택 공급 수가 오히려 줄어드는 현상에 대해선 고민해 볼 필요가 있다”고 했다.
