주식 팔아도 세입자 보증금 못 돌려주는 집주인 '9만명'

전셋값 하락 시 주식 등 보유자산을 전부 팔고 대출받아도 세입자에게 전세 보증금을 돌려주기 힘든 집주인이 전체 임대 가구의 7.6%에 달할 것으로 추정됐다. 이는 약 9만 가구 수준이다. 역전세로 인해 집주인이 올해 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금 차액은 24조2000억원으로 나타났다.

22일 한국은행의 금융안정보고서 '주택시장 관련 주요 금융안정 리스크 점검'에 따르면 집주인이 역전세로 인해 올해 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금 차액 총합은 24조2000억원으로 추산됐다. 올해 만기가 도래할 것으로 예상되는 전세보증금 총액(288조8000억원)의 약 8.4% 수준이다.

역전세는 주택 가격 급락으로 전세시세가 계약 당시보다 하락하면서 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황을 뜻한다. 한국은행은 최근 전셋값이 내려가면서 보증금 반환 부담은 늘었지만 전세 임대 가구들의 반환 능력은 '대체로 양호'하다고 평가했다.

전세 임대 가구(116만7000가구) 대다수는 보유 금융자산과 추가 차입 등을 거치면 보증금을 반환할 수 있는 것으로 나타났다. 한국은행은 임대 가구 73.2~85.9%는 전셋값이 현재보다 최대 20%까지 떨어져도 보증금을 문제없이 반환할 수 있다고 평가했다. 집주인의 10.0~19.3%는 보유한 금융자산과 추가 차입 등을 통해 보증금 반환이 가능하다고 했다. 다만 차입 후에도 보증금 반환에 어려움을 겪을 가구는 4만8000~8만9000가구로 비중은 4.1~7.6%로 추정됐다.

한국은행이 지난해 가계금융복지조사를 활용·추산한 결과 주택매매시장은 지난 2021년 하반기 이후 주택 가격이 조정되면서 가계 평균 순자산은 2021년 말 4억4000만원에서 올 3월 말 3억9000만원으로 5000만원 감소했다. 상환 능력이 취약한 고위험 가구도 2.7%에서 5.0% 비중으로 확대됐다.

정부는 전세금 반환대출에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화를 검토 중이다. 한국은행도 전세 세입자를 보호하는 취지에서 이런 조치가 적절하다고 봤다.

미분양 주택이 늘어나는 점 역시 부동산 시장뿐만 아니라 금융시장까지 위협에 빠뜨리는 요인으로 꼽혔다. 미분양 주택 증가로 주택 사업 수익성이 떨어지면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 확대로 이어질 수 있기 때문이다.

한국은행은 주택 시장 부진이 2년 이상 지속되면 집값이 10% 추가 하락한다고 내다봤다. 미분양도 크게 확대될 경우 부동산 PF 대출 부실 발생으로 금융기관의 자본비율을 하락시킬 것이라고 예상했다.